賃貸契約する時の交渉ポイントまとめ～賃貸経営管理士試験の視点から～

不動産業界というのは小難しい法律やルールが多く、入居者は「どこがぼったくられポイントなのか？」「どの料金は法律やルール上交渉の余地があるのか？」を毎回手探りで検索したり交渉していると思います。
この記事では、賃貸不動産経営管理士試験の知識範囲から分かる、賃貸契約の入居者側から交渉するポイントについてまとめました。
賃貸契約時の交渉ポイントとして、法律やルールの裏付けがある交渉ができると、かなり強いカードになると思いますので、参考にしてもらえたら幸いです。

仲介手数料(媒介報酬)について

一ヵ月あたりの家賃の半額以上(消費税含めて0.55倍以上)を請求されていませんか？

賃貸契約の仲介業者は、入居者から受け取れる仲介料の上限は、月額家賃の半額までと決まっています。
ただし、入居者の承諾を得ている場合は、最大で1か月分の家賃額(消費税含めて1.1か月分)まで仲介料として受け取ることができるようです。
契約の時に、さらっと流して同意させられていませんか？ここ交渉ポイントですよ。
ちなみに僕はこれまで「仲介料安くならないっすか？あぁ無理っすか..」と軽く聞いて無理ならすぐあきらめて同意していました。
「入居者が承諾しなければ、仲介料は月額家賃半額で済む交渉ができる」ということです。

仲介業者は、仲介手数料を入居者と物件オーナーの双方からもらうものです。これを知識のない入居者へ全て負担してもらうことで、仲介業者は物件オーナーへ仲介手数料を交渉する手間を省略している感じですね。
もしも、仲介手数料を交渉した時に、仲介業者が合意しない場合は、他の仲介業者か物件管理業者と直接契約しに行く選択ができます。物件選び手伝ってくれた手前あまり気持ちよくないですが、仕方ないですね。

裏付けの法律など
1. 公益社団法人 全日本不動産協会
2. 建設省告示第1552号（報酬規程）第４)
3. 宅建業法46条２項

火災/家財保険の契約について

紹介された保険にそのまま入ってませんか？保険は自分で選べますよ？

そもそも賃貸契約と保険契約は別の契約なので、特定の会社との契約を指定することは難しいです。
その上で賃貸契約時に、火災保険や家財保険に入ることを条件とした契約が多くあります。契約によっては、物件オーナーが指定する保険に加入することを契約条件としていることがあるかもしれないですが、基本的には同一補償内容の保険を自分で選択できるはずです。
保険は自分で選びましょう。よくわからないまま保険契約してしまうと、相場の2倍くらい高い保険だったり、一人暮らしで家具家電もほぼ持っていないのに家具家電1000万円補償とか過剰すぎる保険に入らされているかもしれないです。固定費を抑えましょう。

余談ですが、家賃債務保証会社については、契約で指定された場合は入居者側が選択することは難しいようです。(家賃債務保証会社とは、家賃不払い時に一時的に家賃建替え払いしてくれる保証会社です。)

裏付けの法律など
1. 家財保険とは？

電気/ガス/通信の契約について

自分で選べますよ？(2度目)

こちらも保険と同じで、本来なら入居者が自由に選べるのですが、言葉巧みに指定された業者と契約しなければいけないように誘導される危険があります。もちろん電気/ガス/通信ともに地域で対応している業者しか選べないのですが、言われるがままに契約してしまうと危険です。特に電気自由化によって電気業者は多くの有象無象が増加しました。通信業者も同様です。
きちんと自分で調べて、自分の条件に合う業者と契約しましょう。

礼金について

礼金は法律で定められていない慣習

礼金は交渉が可能です。礼金は法律で定められた支払い項目ではなく、慣習なので上限下限がありません。相場的には家賃1か月分が多いようですが、交渉でゼロにする or 半額にして欲しいと聞いてみることはできます。ただし物件オーナーの気持ちを考えると、1か月待てば誰か入る見込みあれば礼金減額を断るはずです。人気の物件であり、物件オーナーが礼金減額を断った時には、契約は不成立となります。その時には、礼金を払ってでも住みたいと思えるかどうか考えてみましょう。

原状回復の特約について

特約成立には入居者の義務負担意思表示がされていることが必要です。

特約が成立する要件は以下3点が必要です。
①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
②借主(入居者)が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③借主(入居者)が特約による義務負担の意思表示をしていること

このうち、暴利的である、いわゆるぼったくりである基準は、最高裁の判例から見ると月額家賃の3倍以上のようです。もしも敷金、特約の事前明示金額が月額家賃の3倍を超える場合には、確実に交渉した方が良いでしょう。
それ以下の場合でも、とりあえず交渉してみたい人は試してみてもよいかもしれないです。ただし、交渉するなら面倒くさい客になる覚悟をしてください。

交渉手順としては、

1. 特約の「必要性」の説明を求めてください。
2. 次に価格を明示させてください。具体的に物件の壁紙面積、床面積、鍵、ガラス、清掃の費用などを列挙させてください。
3. もしも無理だと言われたら、似た物件で事例(具体的な金額)を挙げてもらってください。
4. 納得しなければ、合理性がないとして特約が成立しないかもしれないと匂わせて、物件オーナーに交渉してみてください。

ただし、交渉しても物件オーナーが条件を飲まない場合は、交渉決裂となります。その特約を認めてでも入居したい場合には、特約を含めた契約を飲むこととなります。

原状回復については、新築やリフォーム直後であっても、入居時に床傷/柱傷/壁汚れ/床軋み/ドア枠歪み/窓際日焼け/窓際の水回りカビ/電気ガス水道換気系の動作/etcなど入念なチェックと写真や動画による証拠集めは重要になってきます。たとえ新築やリフォーム直後でも、施工業者によっては雑な仕上がりになっており、その責任を入居者が持たされる可能性もゼロではありません。

入居時の鍵交換の費用について

入居時の鍵交換の費用は、物件オーナーが負担することが妥当です。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にて明記されています。
しかしながら、「妥当」とあるように、実際の不動産業界では入居者負担とする例の方が多いようです。
こちらは交渉がうまくいく可能性は低めとみておいた方が良いかもしれないです。

裏付けの法律など
1. 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

FletのCheckBoxに値を保持させてon_changeイベントでvalue参照&複数引数も実装

Flutter baseのpythonクロスプラットフォームGUIライブラリのFLET
まだまだ開発途上なのか工夫しないと複雑な実装は難しいです。

例えばcheckboxに値を持たせても, on_changeイベントからは, どのcheckboxが押されているのか参照不能な状態です。
checkbox以外のオブジェクトについても同様の問題があります。

今回はcheckboxを例に, オブジェクトの値を保持し, イベント発火されたオブジェクトを特定してみましょう。
さらに今回は, イベント発火時に複数引数を持たせる部分まで実装して使い勝手を良くしていきます。

まずは自分の値を参照可能な自作クラスを公式参考に作っていきます。
公式よりUser controls | Flet

import flet as ft

class my_CheckBox(ft.UserControl):
    def __init__(self, label, value:bool = False):
        super().__init__()
        self.label = label
        self.value = value 
    def build(self):
        # イベント関数はbuild直下に書かないと動かない
        def on_change(e, message: str):
            # 自作checkboxはイベント発火後に自前実装で値の変更必要
            self.value = not(self.value)
            print(self.label, 'is changed!!', 'value:', self.value)
            print('message', message, end='\n\n')
            self.update()
        return ft.Checkbox(label=self.label,
                           value=self.value,
                           on_change=(lambda e: on_change(e, message=self.label)))
       # lamda式を使ってイベント発火に複数引数を持たせる

ほぼほぼ完成です。
あとはこいつをmainに載せて実験するだけです。

とりあえずListViewで100個くらいcheckbox作って適当に押してみます。

import flet as ft

class my_CheckBox(ft.UserControl):
    def __init__(self, label, value:bool = False):
        super().__init__()
        self.label = label
        self.value = value 
    def build(self):
        # イベント関数はbuld直下に書かないと動かない
        def on_change(e, message: str):
            # 自作checkboxはイベント発火後に自前実装で値の変更必要
            self.value = not(self.value)
            print(self.label, 'is changed!!', 'value:', self.value)
            print('message', message, end='\n\n')
            self.update()
        return ft.Checkbox(label=self.label,
                           value=self.value,
                           on_change=(lambda e: on_change(e, message=self.label)))
       # lamda式を使ってイベント発火に複数引数を持たせる

def main(page):
    lv = ft.ListView(expand=1, spacing=10, padding=20)

    for i in range(100):
        lv.controls.append(my_CheckBox('my_CheckBox' + str(i)))
    page.add(lv)

ft.app(target=main)

生成された初期画面

my_CheckBox1を押してみる

これできちんと実装できていればterminalに以下のような表示が出てきます。

my_CheckBox1 is changed!! value: True
message my_CheckBox1

次はmy_CheckBox3を押してみる

my_CheckBox1 is changed!! value: True
message my_CheckBox1

my_CheckBox3 is changed!! value: True
message my_CheckBox3

他の番号を押したらきちんと表示が変わりましたね。

次は, checkboxのbool値がきちんと変更されるか試してみます。

my_CheckBox3のチェックを外してみる

my_CheckBox1 is changed!! value: True
message my_CheckBox1

my_CheckBox3 is changed!! value: True
message my_CheckBox3

my_CheckBox3 is changed!! value: False
message my_CheckBox3

ちゃんとチェック外れたことを認識できていますね。

複数引数のmessage部分にも正しい値が渡されていることが見て取れます。

FletはPythonだけでクロスプラットフォームGUI実装できるので便利です。
しかしながら, 新しい道具使うときには不具合が発生しがちなので, 大切な実装を進める際にはある程度枯れた知見のある道具が安全です。
普通にFlutterとかReact使うのが安全ってことです。pythonと連携させるのが怠いのが難点ですが。

追伸
坂道だらけ地域に住んでて車持つにも微妙な都内住みだったので, 電動自転車買ったら最高でした。
なんで税金かからないのか分からない。1カ月くらい充電保つ, 70km走れるとか。
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React-Native2秒で壊すで！"HelloWorld"含むプロジェクト名付けたらバグるぞ

React-Nativeのプロジェクト名に"HelloWorld"含む命名するとバグるで！！
以上！解散！

追伸
新しい枕でBrainSleep買ったら良い感じでした。風通し良くて涼しい。1週間使うと頭の形にfitするとか。枕形状直したい時は60℃の湯につけてたら形状初期化するらしい。長く使っててペシャッても直せるの良い。

洋風油揚げパスタ(冷蔵庫消費レシピ)

冷蔵庫余り物使いまくったら美味しくなったパスタです。

■材料 3人前
　油揚げ 2枚
　薄切りのお肉(豚でも牛でも) 100g程度
　ブラウンマッシュルーム 2-3個
　白ネギ 1本
　トマト 1個
　レモン 1/4個
　チェダーチーズ 適当
　ニンニク 2片
　オリーブオイル 適量
　コンソメ顆粒 2-3振り
　パスタ 3束
■レシピ
step1. フライパンにオリーブオイル引いて刻みニンニクを軽く炒めます。
step2. フライパンにネギとブラウンマッシュルーム入れて炒める。
step3. コンソメ顆粒と肉と油揚げ入れて炒める。
step3.5. 1.5L-2.0Lの水に塩一掴み入れて、沸騰させてパスタ茹でる。
step4. パスタをフライパンに入れて絡める。茹で汁入れて塩味調整。
step5. ええ感じに水気飛ばしてパスタと具材絡めたら、刻みトマトとチェダーチーズ乗せて、レモン絞って完成

追伸
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モンブランショートケーキ

モンブラン大好きマンです。自作すれば食べ放題です。
モンブラン作れるマンになって最強のエンジニアになりましょう。

材料(15cm型)
■スポンジ
　・卵 2個
　・砂糖 50-60g
　・薄力粉 50-60g
　・生クリーム 20g
■シロップ
　・グラニュー糖 15gに水30-40g混ぜたら甘い水(シロップ)が出来ます。
■モンブランクリーム
　・マロンクリーム 240g
　・牛乳 20g
　・生クリーム 100g
■ケーキ全体の構成に使う材料
　・生クリーム 280g
　・砂糖 30g
　・バニラエッセンス 2-3滴
　・クリームチーズ 100g
　・栗(渋皮煮とかシロップ漬けのやつ) 載せたいだけ

まずはスポンジ作ります。
■スポンジ

• step1. ボウルに全卵2個 + 砂糖を入れて泡立てます。角が立たないで倒れる程度に泡立てます。
• step2. 粉ふるいにかけた薄力粉をさっくりと混ぜ込みます。だまになると触感悪いので粉ふるい大事です。
• step3. 生クリームを入れてさっくり混ぜます。生クリームは最後に入れてください。順番間違えるとスポンジ膨らまなくて悲しい思いをします。世界中から悲しみをなくしたいので, ご協力おねがいします。
• step4. 170℃に予熱したオーブンで25-30分焼きます。オーブンの大きさによって時間調整してください。
• step5. 網などで底を浮かせて冷やします。冷やさないと切る時に崩れて悲しい気持ちになることがあります。世界から悲しみをなくしたい。

スポンジ完成
■モンブランクリーム

• step6. マロンクリームと牛乳を混ぜます。
• step7. 泡立てた生クリーム100g入れてさっくり混ぜます。ケーキ全体の仕上げに使う生クリームと一緒に泡立てて,そのボールから盗むと洗い物減って楽ちんです。

■ケーキ全体の構成

• step8. 生クリームに砂糖とバニラエッセンス入れて泡立てます。氷水で冷やしながら立てると仕上がり良いです。
• step9. クリームチーズ入れて泡立て機で混ぜ込みます。
• step10. スポンジを5枚になるようにスライスします。3枚柔らかい部分を中抜きして使います。上下の焼き目付いた固い部分はおやつにしてください。焼き目のついた硬いスポンジを使うと, ケーキにナイフが通らず, スポンジ同士の隙間から生クリームが噴き出す悲劇が起こって, とてもとても悲しい思いをします。悲しくないケーキを作るためにご協力ください。
• step11. スポンジ表面にシロップ(砂糖水)を薄く塗ります。霧吹きor刷毛を使ってください。クリームとスポンジがなじんで良い感じになります。
• step12. スポンジ同士の間に先ほど作った好みのクリーム(マロンorプレーン)を塗ってください。分厚く塗り過ぎないように気を付けてください, step10に記述した悲劇の再臨になります。
• step13. 栗をスポンジの間に生クリームと一緒に挟んだりしましょう。
• step14. 余ったプレーンクリームをケーキ全体に塗ります。全体に塗る時はケーキナイフとか回転台があるととても綺麗に出来ます。
• step15. マロンクリームをケーキの頂上に絞ってあげます。栗も載せてあげたら可愛いです。

参考レシピ↓ 動画付きで分かりやすいです。僕のレシピでは材料の一部をスーパーで買えるものに置き換えました。
モンブラン・ショートケーキの作り方 Mont Blanc Short Cake｜HidaMari Cooking - YouTube

エンジニアのよだれ鶏

エンジニアのよだれ鶏

旨過ぎてビール飲みたいけど、冷蔵庫にないので諦めました。日が落ちても暑過ぎなので徒歩2分のコンビニに行くのも億劫です。

材料(4人前)
　　・鶏胸肉 500-600g
　漬けダレ(肉浸かる量、以下タレの混合比率)
　　・醤油 1
　　・みりん 1
　　・料理酒 1
　よだれ鶏ソース
　　・豆板醤 辛くしたいだけ
　　・ニンニク 2-3片
　　・生姜 チューブ1-2cmくらい
　　・お酢 大さじ3
　　・醤油 大さじ3
　　・みりん 大さじ1
　　・料理酒 大さじ1
　　・花山椒 4振りくらい

レシピ
鶏肉低温調理
　1. 鶏胸肉をジッパー袋に入れて、漬けダレに2-3時間以上漬けておきます。
　2. 沸騰したお湯に肉ジッパー入れて火を消して、1時間以上放置。
　3. 1時間で湯温が70-80℃(指先いれて3秒で火傷しそうなくらい)以下まで下がっているようなら、弱火で温度を80℃くらいまで上げて、追加で2時間以上放置。
　4. 3時間程度で鶏肉と湯温が70℃以上を維持してれば大まかに火が通ってると僕は判定します。
よだれ鶏のタレ
　5. フライパンに油引いて、ニンニク豆板醤ショウガを入れて香り良くなるまで弱火で炒めます。香味油完成。
　6. お酢、醤油、みりん、料理酒入れて軽く水分と酸味を飛ばします。
　7. 火を止めてから花山椒を入れて、花山椒をタレ全体に軽くなじませます。
盛り付け
　8. 鶏肉を割くorスライスしてタレかけて完成。

完全に旨くて完璧な優勝
約束された食欲 最高 旨過ぎ

鶏肉火が通ってないと食中毒エグい怖いです。深部温度を65℃以上15分以上にして必ず火を通しましょう。

あと肉スライスするなら冷蔵庫で冷やしてからがオススメです。
肉の油脂が冷えて固まるので、スライスする時に切りやすいです。熱々の肉は油脂が溶けてて、肉全体が柔らかくてスライスしにくいです。

エンジニアの麻婆豆腐〜野菜沢山 豆板醤なしver.〜

野菜買い過ぎたエンジニアの麻婆豆腐です。

野菜買い過ぎたけど豆板醤買ってなかったので、味噌で作ります。

材料(4人前)

・冷凍豚ひき肉 200g

・豆腐 2-3丁

・玉ねぎ 半玉

・ナス 2本

・ピーマン 2個

・ニンニク 2−3片

・唐辛子 好きな量

・味噌 大さじ盛2

・片栗粉 大さじ盛1

・料理酒 大さじ2

・醤油 大さじ2

レシピ

1. フライパン油にニンニク, 唐辛子, 味噌を入れて弱火で香り良く炒めて香味油作ります。

2. ひき肉入れて軽く火を通します。

3. 玉ねぎ, ナス, ピーマン縦長で切って, フライパンに入れます。野菜が多くてフライパンから溢れそうなら, 蓋して5分くらい蒸して柔らかくします。

4. 料理酒と醤油入れて軽く炒めます。

5. 豆腐入れて軽く混ぜます。

6. 水100cc程度に溶いた片栗粉をフライパンに入れて手早く全体に行き渡るように混ぜます。

7. とろみついたら完成です。